绿地(600606.SH)转型迷局:“广种薄收” 净负债率再度走高
议精神与绿地经营导向一致,后续会根据部委要求调整经营方向。
销售额同比跌去两成
和多数房企一样,绿地未能逃脱疫情下业绩同比下滑的境况。
上半年,绿地在市场复苏后推进各种营销活动,并通过“健康宅 2.0”和 “G 优平台”推动产品升级。即便如此,集团上半年仅实现销售金额1330亿元,同比减少21%,销售面积1031万平方米,同比减少31%。
今年,绿地并未对外公布全年业绩目标,而在此前,该集团已连续两年未踏入4000亿元销售门槛。2017~2019年,绿地合同销售金额分别为3065亿元、3875亿元、3880亿元,去年销售额增速已降至0.10%。
盈利质量同样处于低位,年报数据显示,过去两年,绿地销售毛利率分别为15.46%、15.35%,销售净利率分别仅4.90%、4.60%;截至报告期末,绿地销售毛利率再降至14.89%,销售净利率也仅5.51%。
报告期内,绿地存货周转率约0.27%,同比下降约7%,本期新增存货跌价准备1.73亿元。周转慢、去化慢问题依旧存在,导致绿地易产生坏账和资产减值损失,对公司盈利水平有一定影响。
身处竞争残酷的地产行业,原地踏步便意味着被赶超。鉴于疫情已对销售造成冲击,绿地今年重点在抓回款上发力,期内回款率达95%,同比上升近15个百分点;其中,住宅产品销售额占比七成以上,回款率高达106%。
与此同时,绿地加快纳储的步伐,上半年累计获取项目 59 个,权益土地面积 574 万平方米,权益土地款366亿元。在中指院上半年房企拿地面积排行榜中,绿地位居榜首;在1~7月同一榜单中,绿地位列第三名。
绿地此前土储规模确实稍显不足。2016~2019年,绿地土地储备倍数(土地储备建面/本年销售面积,也叫储销比)分别为2.17、1.52、1.39和1.63,一般该比值处于3~5之间属于较稳健的范围。
不仅如此,2015~2016年两年,绿地权益新增土地楼板价分别高达4122元/平方米、5764元/平方米。为压缩土地成本,绿地此后两年向低能级城市下沉,拿地成本降至每平方米2000元左右。
亿翰智库认为,绿地的拿地成本优势来自两方面,一是绿地与多个地区政府达成战略合作,土地提前锁定且价格相对较低;二是绿地已形成多元产业并举的企业格局,拿地时可发挥协同效应,降低成本。
绿地方面也表示,拿地看市场机会,一些和政府沟通的项目不一定市场因素占主导,更多按当地推地和区域发展规划。集团维持今年资金偏谨慎的态度,目前土储可满足未来3~5年发展需求。
对于下半年市场需求情况,绿地持谨慎乐观态度,在其看来,最近有监管信息传出,但整体是为了防风险去杠杆。下半年,集团武汉等地区的重大项目逐步落地,基本保持上半年谨慎的节奏。
尽管绿地有意加快扩张,但财务状况却未见改善,甚至对未来发展形成拖累。期内,集团经营性现金流净额为41亿元,同比下滑49.26%,三年来持续下行;经营性现金流与净利润的比值小于1,呈连续下滑趋势。
同时,上半年绿地净负债率再次走高,提升至180.3%;现金短债比为0.72,较去年同期下降5%。截至期末,绿地短期借款317.29亿元,一年内到期的非流动负债879.48亿元,期末现金及现金等价物仅751.83亿元。
值得注意的是,近期监管部门称已形成重点房企资金监测和融资管理规则,按市场传言的“三道红线”原则,绿地处于红色警报档位。贝壳研究院认为,在较大的财务压力下,去杠杆、降负债仍是绿地面临的重大考验。
多元业务盈利待提升
针对绿地的中期业绩表现,中信建投表示,绿地上半年增收不增利的主要原因是,营业利润率较去年同期下滑1个百分点,进而带动公司归母净利润率较去年下滑0.6个百分点。
利润率低是绿地绕不开的问题,而这与其多元转型现状息息相关。如今,绿地已形成以房地产、基建为主业,金融、消费等多元发展的产业格局,大基建更是成为地产开发业务外的主要收入来源。
今年上半年,绿地房地产及相关产业营收966亿元,占比46.04%;建筑及相关产业营收906亿元,占比43.18%;商品销售及相关产业营收249.82亿元,占比11.9%,其他业务占比4.68%。
从营收规模看,大基建已成为绿地的重要增长极。报告期内,绿地实现新签合同2673亿元,同比增长49%,其中基建工程及专业工程项目比重持续增加,同比分别增加105%和132%。
不过,基建业务前期垫资大、项目回款周期长,已严重拖累绿地的盈利状况。上半年,绿地房地产及相关产业毛利率为25.77%,但建筑及相关产业毛利率仅4.84%,大消费板块毛利率也仅5.02%。
报告期内,绿地基建集团先后承接南京地铁9号线一期工程、西安楼观新区旅游生态产业园等项目,涉足领域也较为多元,包括地铁、产业园等。截至6月末,大基建板块在建项目总金额5031 亿元。
此外,绿地还在消费、金融、酒店旅游、健康等产业方面拓展。上周拿下的7幅武汉地块就被用于投建武汉绿天河国际会展城,这将是全球已披露室内净展面积最大的会展项目,集展览、贸易、会议等多功能于一体。
但从坏账数据看,期内大基建业务坏账准备占比在80%左右,大消费业务则保持较高的坏账计提比例,报告期初和期末的计提比例分别为11.28%和7.31%,是绿地各业务板块中计提坏账比例最高的业务。
亿翰智库认为,绿地大力推进多元化转型,但多元业务并未带来高额投资回报,反而影响地产板块的表现。绿地在建筑相关业务中盈利能力不足,拉低整体利润率,基建业务规模扩大并未带来盈利能力的提升。
转型诉求与规模压力下,7月份绿地主动求变,重启混改之路。“混改需要过程,在中金公司安排下,集团目前正在接触潜在投资者,具体进展会根据交易所要求披露。”绿地方面在8月25日举行的中期业绩会上表示。
贝壳研究院认为,混改有利于绿地在资本市场的正面评级,从而缓解其债务压力。该集团董事长张玉良在上述业绩会上也表示,下半年绿地将抓住市场需求等有利条件,对冲上半年疫情影响,有信心保持年初目标不变、指标不减。
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